Schweizer Investoren in deutsche Liegenschaften - Teil II
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Daniel Ziska |
„Eine Liegenschaft in Deutschland – ganz für uns allein. Und was ist mit der Steuer?“
Liegenschaften in Deutschland können weiterhin interessante Investitionsobjekte sein. Dass sie auch steuerlich sehr attraktiv sind, konnten Sie bereits vor einiger Zeit im Beitrag "Deutschland als Steuerparadies? Interessantes für Schweizer Investoren in deutsche Liegenschaften" lesen.
Etwas Vorsicht ist allerdings bei selbst genutzten Liegenschaften geboten – zumindest im steuerlichen Sinne. Dabei könnte es eigentlich ganz einfach sein:
Aus deutscher Sicht ist die selbst genutzte Liegenschaft steuerlich völlig aussen vor: Es wird kein Eigenmietwert versteuert, Aufwand und Schuldzinsen kann man nicht abziehen und eine Vermögenssteuer wird nicht berechnet. Man muss also insoweit nicht einmal eine Steuererklärung in Deutschland abgeben.
In der Schweiz andererseits ist es auch nicht kompliziert: Die Eigennutzung in Deutschland ist ebenfalls steuerfrei. Das rechnerische Ergebnis aus einem selbst angegebenen Eigenmietwert und dem Liegenschaftsaufwand muss nur angegeben werden, damit der richtige Steuersatz auf die anderen Einkünfte berechnet werden kann. Die gesamten Schuldzinsen, inclusive der für die deutsche Immobilie, kann man in dem Verhältnis abziehen wie die Vermögenswerte lokalisiert sind. Gleiches gilt sinngemäss für die Vermögenssteuer.
Wo ist nun das Problem?
Beispiel
Herr Hirsig wohnt in Solothurn, wo auch seine AG ansässig ist. Nun hat er Stockwerkseigentum (eine Eigentumswohnung) in Berlin erworben. Er ist von der Stadt fasziniert und überlegt, ob er vielleicht regelmässig eine Woche im Monat von Berlin aus schafft. Als Chef eines Softwareentwicklungsunternehmens wäre dies logistisch ohne Probleme möglich.
Die Besonderheit liegt im Steuerabkommen zwischen der Schweiz und Deutschland („Doppelbesteuerungsabkommen“ oder „DBA“):
Hat man in zwei Ländern steuerliche Anknüpfungspunkte und existiert ein Doppelbesteuerungsabkommen so ist es standardmässig so geregelt, dass zuerst geschaut wird, wo ein Mensch seinen Lebensmittelpunkt hat. An diesem Ort ist er steuerlich ansässig und der Staat darf sein Einkommen und Vermögen komplett besteuern. Für Herrn Hirsig ist der Lebensmittelpunkt Solothurn und der Ansässigkeitsstaat damit die Schweiz. Der andere Staat, hier Deutschland, dürfte nur etwas besteuern, wenn das DBA ihm das Recht hierzu gibt. Für die Liegenschaft hätte zwar Deutschland das Besteuerungsrecht nach dem DBA, aber – wie gesehen – verzichtet Deutschland bereits nach nationalem Recht darauf, selbst genutzte Liegenschaften zu besteuern. Die Schweiz wiederum verzichtet darauf Erträge aus ausländischen Liegenschaften zu besteuern – wie auch bereits dargestellt. Also doch alles gut?
Leider nein, das DBA zwischen der Schweiz und Deutschland hält ein besonderes Besteuerungsrecht für Deutschland bereit. Hat jemand seinen Lebensmittelpunkt in der Schweiz und ist dort also steuerlich ansässig - wie Herr Hirsig – und hat er gleichzeitig eine ‚ständige Wohnstätte‘ in Deutschland, so greift folgende Mechanik:
Die Schweiz darf zunächst alles - ganz normal - nach den eigenen Regeln besteuern. Im zweiten Schritt darf Deutschland aber bestimmtes Einkommen zusätzlich nach seinen Regeln besteuern und rechnet die bereits hierauf gezahlte Schweizer Steuer an.
Was würde das für Herrn Hirsig bedeuten? Man müsste schauen, ob Einkünfte von ihm betroffen sind, welche Steuer er bereits in der Schweiz bezahlt hat und wie hoch die Steuer in Deutschland wäre. In seinem Falle könnten z.B. der Teil seines Lohns betroffen sein, der zeitlich auf seine Tätigkeit in Berlin entfällt, die Dividendeneinkünfte aus seiner AG oder aus anderen Investments sowie sonstige Zins- oder Liegenschaftseinkünfte.
Nota bene: Es kommt hierbei nicht auf die Staatsbürgerschaft an. Die Regelung gilt für einen Schweizerbürger genauso wie für einen EU-, EFTA- oder Drittstaatenbürger, der in der Schweiz ansässig ist.
Aber… hat er überhaupt eine ‚ständige Wohnstätte‘ in Deutschland? Dies ist meist der wichtigste Punkt. Im Fall von Herrn Hirsig (eine Woche pro Monat regelmässig anwesend und von dort aus arbeitend) ist es relativ wahrscheinlich, dass die deutsche Steuerverwaltung von einer solchen ausgeht. Aber was wäre, wenn er seine Freizeit in Berlin verbringt? Also die Wohnung als Feriendomizil nutzt? Hier ergeben sich die Spielräume, die man in der Praxis ausloten muss.
Autor: Daniel Ziska
Dipl. Steuerexperte, Treuhänder (Schweiz), Steuerberater, Steuerexperte (Deutschland)
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