Schweizer Investoren in deutsche Liegenschaften - Teil I

Deutschland als Steuerparadies?
Interessantes für Schweizer Investoren in deutsche Liegenschaften

Eine Immobilieninvestition in Deutschland bringt überraschende Steuervorteile für Schweizer Investoren

Man kann über Deutschland sicherlich einiges sagen, im Verdacht ein "Steuerparadies" zu sein, steht es sicherlich nicht.
Dennoch ergeben sich im Zusammenhang mit Investitionen in Liegenschaften interessante Steuervorteile, wenn man sie richtig nutzt.

Man kann Liegenschaften auf verschiedene Arten erwerben. Ganz typisch ist die Privatinvestition alleine oder über eine einfache Gesellschaft (in Deutschland: 'Gesellschaft bürgerlichen Rechts' oder GbR). In diesem Falle sind die Einnahmen und Ausgaben den in der Schweiz ansässigen Investierenden direkt zuzurechnen. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und Deutschland steht dem Land, in dem sich die Liegenschaft befindet, ein Besteuerungsrecht zu. In diesem Falle also Deutschland. Die Schweiz stellt sowohl die laufenden Einkünfte als auch Kapitalgewinne aus ausländischen Liegenschaften nach dem Gesetz über die direkte Bundessteuer und den allermeisten kantonalen Steuergesetzen oder nach dem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei. Aber wo liegen nun die steuerlichen Vorteile genau?

Steuerfreier Veräusserung - und dennoch laufende Abschreibung
Veräusserungsgewinne aus Immobilien sind nach deutschem Steuerrecht nach einer Frist von zehn Jahren steuerfrei. Da in der Schweiz ebenfalls keine Einkommenssteuer anfällt, auch nicht in Form der Grundstücksgewinnsteuer, bleibt dieser Kapitalgewinn endgültig steuerfrei. Obwohl das so ist, kann man als privater Investierender auf die Liegenschaften laufend Abschreibungen geltend machen und damit das laufende, in Deutschland einkommensteuerpflichtige Ergebnis, mindern.

Unbegrenzter Verlustvortrag
Gerade am Anfang der Investition und bei Fremdfinanzierung sind die Ausgaben höher als die Einnahmen und Verluste fallen an. In Deutschland können die Verluste eines Jahres unbegrenzt in die Zukunft vorgetragen werden; sie mindern also die Einkünfte der Zukunft.

Schweizer Einkünfte bleiben für den deutschen Steuersatz aussen vor
Wenn dann positive Ergebnisse anfallen, so werden für den massgeblichen Steuersatz in Deutschland auch nur die deutschen Einkünfte einbezogen. Eine Berücksichtigung der Schweizer Einkünfte für die Kalkulation des Steuersatzes gibt es in Deutschland nicht. So steigt man, auch wenn man ein Millioneneinkommen hat, mit 14% Steuersatz für die deutschen Liegenschaftserträge ein.

Zinsen doppelt ansetzen
Wie gesagt sind die deutschen Immobilienerträge in der Schweiz steuerfrei; sie sind nur steuersatzbestimmend zu berücksichtigen. Dennoch können die in Deutschland gezahlten Zinsen, wie Schweizer Zinsen, im Rahmen des allgemeinen Zinsabzugs geltend gemacht werden. Hat man also die 50'000 CHF noch nicht ausgenutzt, mindern auch die deutschen Zinsen das Schweizer Einkommen. Das gilt, obwohl man sie bereits in Deutschland steuerlich abgezogen hat.

Weniger als 16% Steuersatz bei Investition über GmbH oder AG
Investiert man nicht als Privatperson in die Liegenschaft, sondern bedient sich einer GmbH oder AG, so liegt der Steuersatz auf die laufenden und die Kapitalgewinne bei unter 16%, genau gesagt bei 15,825%. Richtige Strukturierung vorausgesetzt. Gerade wenn man die Erträge reinvestieren möchte, ist dies eine interessante Alternative für den Investierenden.

Ein Wort zum Schluss:
Achtung bei selbst genutzten Liegenschaften für private Zwecke in Deutschland. Hier ergeben sich verschiedene Nachteile. Auch ist man von einigen der genannten Vorteile ausgeschlossen - nicht nur für die selbst genutzte Liegenschaft selbst, sondern auch für andere Investitionen.

Daniel Ziska, Steuerberater (DE) / Treuhänder (CH), GPC Tax Unternehmerberatung AG Steuerberatungsgesellschaft Bern/Berlin
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